Período de manutenção: a cobertura que continua após a entrega

A obra foi entregue, a apólice de riscos de engenharia chegou ao fim da vigência e o processo se encerrou administrativamente. A responsabilidade da construtora, não.

Entre o fim da apólice e o fim da responsabilidade existe um intervalo. Ele pode durar anos, e é nele que a cobertura de período de manutenção atua.

O descompasso entre dois prazos

A apólice cobre o período de execução. Terminou a obra, terminou a vigência.

A responsabilidade segue. O Código Civil, no art. 618, estabelece que nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis o empreiteiro de materiais e execução responde, durante prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho — assim em razão dos materiais como do solo. Além disso, o contrato pode prever obrigações próprias de manutenção e garantia, com prazos próprios.

O resultado é uma empresa que responde por algo que já não tem cobertura.

O que a cobertura atende

A extensão de período de manutenção responde, conforme as condições contratadas, por duas situações distintas:

Danos de causa anterior, manifestação posterior. O problema teve origem durante a execução — uma impermeabilização mal executada, um recalque iniciado na fundação — mas só apareceu depois da entrega. Sem a extensão, a apólice que cobria a causa já não existe quando o efeito surge.

Danos causados durante os trabalhos de manutenção. A equipe volta ao local para corrigir algo no período de garantia e, ao fazê-lo, causa um dano novo.

A segunda hipótese é subestimada. Voltar a uma obra entregue e ocupada é intervir num ambiente que agora tem pessoas, mobiliário e operação em curso — o dano possível é diferente do que era no canteiro vazio.

A janela de contratação é estreita

Este é o ponto operacional que precisa ficar claro, porque não tem conserto depois.

A cobertura de período de manutenção é uma extensão da apólice de riscos de engenharia. Ela é contratada junto com a apólice principal, ou durante a vigência dela.

Encerrada a apólice principal sem a extensão, contratar a cobertura depois é bastante difícil, e em muitos casos inviável — a seguradora estaria assumindo risco sobre uma obra que já não acompanhou e cuja execução não pôde avaliar.

Ou seja: a decisão precisa ser tomada num momento em que ela parece dispensável — no início da obra, quando a entrega é abstrata e o orçamento está sob pressão. É a natureza do problema.

Como dimensionar o prazo

O prazo da extensão deve considerar o que o contrato exige e a natureza do que foi construído. Duas referências ajudam:

• a obrigação contratual de garantia, que consta do contrato de execução;
• o prazo do art. 618 do Código Civil, para as construções que ele alcança.

Não são a mesma coisa e nem sempre coincidem. Contratos frequentemente preveem períodos de garantia próprios, mais curtos, para itens específicos — instalações, acabamentos, equipamentos. A responsabilidade por solidez e segurança segue a regra legal.

Vale registrar uma distinção que se perde na conversa: o prazo de cinco anos do art. 618 é prazo de garantia, e o parágrafo único do mesmo artigo trata do prazo para o dono da obra propor a ação depois de aparecer o defeito. A qualificação desses prazos e o que cabe a cada situação é matéria discutida em juízo — o que interessa aqui é que a responsabilidade da construtora não se encerra com a entrega das chaves.

A conta que se faz no começo

A pergunta prática não é "quanto custa a extensão". É:

Se um problema estrutural aparecer dezoito meses depois da entrega, quem paga?

Sem a extensão, a construtora — sozinha, com a obra já faturada, a equipe realocada e a margem daquele contrato já consumida.

Com a extensão, a apólice responde nos limites contratados.

É uma decisão sobre o balanço de dois ou três anos à frente, tomada no momento em que se assina a apólice inicial. Por isso ela entra na conversa de contratação da obra, e não numa revisão posterior — que, para esta cobertura, quase sempre chega tarde.